On parle souvent d’« enchères immobilières » comme d’un bloc. En réalité, trois circuits coexistent, avec des acteurs, des règles et des niveaux de risque distincts.
| Critère | Judiciaire | Notariale | Domaniale |
|---|---|---|---|
| Organisateur | Tribunal judiciaire (juge de l’exécution) | Notaire (chambre des notaires) | État / Domaine (DNID) |
| Origine du bien | Saisie, licitation, liquidation | Succession, vente volontaire | Biens publics, saisies pénales |
| Avocat | Obligatoire (barreau du tribunal) | Non requis | Non requis |
| Condition suspensive | Aucune | Aucune (en général) | Aucune |
| Surenchère | 10 jours, +10 % (art. R.322-50) | Selon règlement (souvent 24 h, +10 %) | Variable |
Ce tableau synthétise les grands principes ; les modalités précises figurent au cahier des conditions de chaque vente.
Enchères judiciaires : le circuit que nous couvrons
C’est notre périmètre. Elles naissent d’une saisie immobilière ou d’une licitation et se tiennent devant le tribunal. Points durs : avocat obligatoire (art. R.322-40), consignation de 10 % (art. R.322-41), surenchère de 10 jours (art. R.322-50), paiement sous 2 mois (art. R.322-56). C’est le circuit le plus technique — et souvent celui qui offre les décotes les plus marquées, car la mise à prix est un plancher fixé pour vendre vite.
Enchères notariales
Organisées par un notaire (ventes interactives « 36h immo » ou à la bougie), elles concernent surtout des successions et des ventes volontaires. Pas d’avocat requis, procédure plus souple, mais décotes en général plus modestes qu’au judiciaire.
Enchères domaniales
L’État vend ses biens (anciens logements de fonction, biens saisis) via le service des Domaines. Circuit à part, avec ses propres plateformes et règles de paiement.
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Questions fréquentes
- Quelle différence entre enchères judiciaires et notariales ?
- Les enchères judiciaires se tiennent devant le tribunal, à la suite d’une saisie ou d’une licitation, avec avocat obligatoire et des délais stricts (surenchère 10 jours, paiement 2 mois). Les enchères notariales sont organisées par un notaire, sans avocat, avec des règles plus souples et des décotes généralement plus faibles.
- Les décotes sont-elles plus fortes au judiciaire ?
- Souvent oui, car la mise à prix judiciaire est un plancher fixé pour vendre rapidement. Mais la décote ne se juge que sur le prix d’adjudication final, pas sur la mise à prix : la concurrence peut faire monter les enchères bien au-dessus.
- Faut-il un avocat pour les enchères notariales ou domaniales ?
- Non. L’obligation de ministère d’avocat est propre aux ventes judiciaires devant le tribunal. Les circuits notarial et domanial n’exigent pas d’avocat pour enchérir.
Sources & vérification
Contenu vérifié le 15 juillet 2026. Chiffres issus de nos données et des sources officielles ci-dessous.
- Code des procédures civiles d’exécution, art. R.322-26 à R.322-72 (Légifrance) — consulté le 15 juillet 2026
- Code des procédures civiles d’exécution, art. R.322-40 (ministère d’avocat) — consulté le 15 juillet 2026
- Service-public.fr — Saisie immobilière et vente forcée — consulté le 15 juillet 2026