Acheter aux enchères immobilières judiciaires : le déroulé de A à Z

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires (saisies immobilières, licitations) se tiennent devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire. Le bien part d’une mise à prix — un plancher — et revient au plus offrant. Le mécanisme peut offrir des décotes réelles, mais il est technique et sans filet : chaque étape a ses règles.

Étape 1 — Repérer la vente et le bien

Les annonces émanent des avocats poursuivants et des annonces légales. Chaque vente précise le type de bien, la commune, la mise à prix, la date d’audience, le tribunal, et l’état d’occupation. Sur Enchères Immo, nous agrégeons ces informations et, quand c’est possible, nous calculons la décote de la mise à prix face au prix de marché DVF du secteur.

Consultez les ventes à venir ou explorez par département. Notez que la mise à prix n’est pas le prix que vous paierez : c’est le point de départ des enchères.

Étape 2 — Lire le cahier des conditions de vente

Document central, déposé au greffe et souvent mis en ligne par l’avocat, le cahier des conditions de vente contient la description du bien, les servitudes, l’état d’occupation, les diagnostics, le montant de la consignation exigée et les frais à la charge de l’acquéreur. On détaille sa lecture dans le guide le cahier des conditions de vente.

Étape 3 — Visiter le bien

La visite est organisée par un huissier de justice (commissaire de justice) à une date unique indiquée dans l’annonce. C’est souvent la seule occasion de voir l’intérieur. Prenez des photos, repérez l’état, interrogez sur l’occupation.

Étape 4 — Mandater un avocat et constituer la consignation

Vous ne pouvez pas enchérir seul : les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal (art. R.322-40 du Code des procédures civiles d’exécution). Avant l’audience, vous remettez à cet avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € (art. R.322-41).

Voir les guides dédiés : l’avocat obligatoire et la consignation.

Étape 5 — L’audience d’adjudication

À l’audience, les enchères montent par paliers. Chaque enchère est portée par votre avocat. Le dispositif classique : la vente est adjugée au dernier enchérisseur lorsqu’aucune nouvelle enchère n’intervient dans un délai court (souvent 90 secondes) après la dernière. Si personne n’enchérit, le poursuivant peut être déclaré adjudicataire à la mise à prix.

Étape 6 — Le délai de surenchère (10 jours)

L’adjudication n’est pas définitive tout de suite. Pendant 10 jours, toute personne peut former une surenchère d’au moins un dixième (10 %) du prix, par acte d’avocat (art. R.322-50). Une nouvelle audience est alors organisée. Détail dans la surenchère du dixième.

Étape 7 — Payer le prix et les frais

Une fois l’adjudication définitive, vous devez verser le prix dans un délai de 2 mois (art. R.322-56), sous peine de réitération des enchères (l’ancienne « folle enchère ») et d’intérêts. S’ajoutent les droits de mutation (de l’ordre de 5,8 % du prix selon le département) et les frais taxés. Tout est chiffré dans frais et fiscalité de l’adjudication.

1. 1Repérer la vente et vérifier la décote vs marché.
2. 2Lire le cahier des conditions de vente.
3. 3Visiter le bien (date unique, huissier).
4. 4Mandater un avocat du barreau + consignation 10 %.
5. 5Enchérir à l’audience via l’avocat.
6. 6Passer le délai de surenchère de 10 jours.
7. 7Payer le prix sous 2 mois + droits et frais.